年末調整に向けた住宅ローン控除：制度の概要から適用条件・注意点を解説

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームの新築・取得・増改築等をした場合に、その年の12月31日時点のローン残高に一定の控除率を乗じた金額を、所得税額から直接差し引くことができる制度です。所得金額から差し引く「所得控除」ではなく、税額そのものから差し引く「税額控除」である点が大きな特徴で、支払ったローン利息の額に応じて控除額が決まる制度ではありません。所得税から控除しきれない金額がある場合は、翌年度の個人住民税から一定の限度額（所得税の課税総所得金額等の5％、上限97,500円）の範囲で控除されます。この制度は国民の住宅取得を支援するとともに、省エネ性能の高い住宅の普及を後押しする目的で設けられており、住宅の省エネ性能が高いほど控除の対象となる借入限度額が大きくなる仕組みになっています。

住宅ローン控除の効果（控除額）

控除額は、その年の12月31日時点の住宅ローン残高（住宅の区分ごとに定められた借入限度額が上限）に0.7％を乗じて計算します。たとえば年末のローン残高が3,000万円で、その住宅の借入限度額が3,000万円以上であれば、その年の控除額は21万円となります。ただし、控除額はその年の所得税額（および住民税からの控除限度額）が上限となるため、計算上の金額の全額を控除できるとは限りません。控除期間は、令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合、新築住宅・買取再販住宅は13年間、既存住宅（中古住宅）は省エネ基準適合住宅以上の性能を有するものが13年間、それ以外の「その他住宅」が10年間、増改築等（リフォーム）は10年間となります。なお、令和7年（2025年）12月31日以前に入居した方には、入居した年に応じた従前の基準が適用されます。

住宅ローン控除の主な適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

所得要件:

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。なお、床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅について控除を受ける場合は、その年の合計所得金額が1,000万円以下であることが必要です。

居住要件:

住宅の引渡しまたは工事完了の日から6か月以内に居住を開始すること。

控除を受ける各年の12月31日まで、引き続きその住宅に居住していること。

住宅の要件:

登記簿上の床面積が40平方メートル以上あること（令和8年1月1日以後に入居する場合。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方、および子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額の上乗せを受ける方は50平方メートル以上が必要です）。

店舗や事務所との併用住宅の場合は、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住用に使用していること。

ローンの要件:

金融機関等からの借入金で、償還期間が10年以上あり、月賦などにより分割して返済する方法になっていること。親族や知人からの借入金は対象になりません。また、勤務先からの借入金のうち、無利子または年0.2％に満たない利率によるものも対象外です。

その他:

2つ以上の住宅を保有している場合は主な居住用であること。

住宅の取得時および取得後も引き続き、生計を一にする親族や特別な関係のある方からの取得ではないこと。また、贈与により取得した住宅ではないこと。

これらの条件を満たすことで、住宅ローン減税の適用を受けることができます。ただし、具体的な控除額や適用期間は、住宅の種類や取得時期によって異なる場合がありますので、専門家に相談することをお勧めします。

注意すべき落とし穴

＜住宅ローンが受けられないケース＞

自己資金のみでの購入：

住宅ローン控除は、償還期間10年以上の借入金があることを前提とした制度です。自己資金のみで購入した場合は控除の対象となりません。また、親族や知人からの借入金で購入した場合も対象外となります。

賃貸物件の購入：

賃貸用に購入した住宅は、住宅ローン控除の対象にはなりません。住宅ローン控除は、自己居住用の住宅が対象です。

転居後の住居が控除対象外：

転居後に購入した住宅が、住宅ローン控除の要件を満たさない場合（例: 基準を満たさない中古住宅など）は控除を受けることができません。

＜申告ミスによるペナルティ＞

控除額の過大申告：

実際の借入残高より多く控除を申告した場合、税務署から指摘を受け、過剰に受けた控除額分に対して追徴課税が行われることがあります。

必要書類の不備：

確定申告時に必要書類が不足していたり、誤った情報が記載されたりした場合、控除が認められないことがあります。事前に必要書類を確認し、余裕をもって準備しましょう。

再申告：

申告後に誤りが発覚した場合、再申告が必要です。期限を過ぎると追加のペナルティが生じることもありますので、早急に修正申告を行うことが求められます。

専門家に相談するメリット

住宅ローン控除や税制についての知識は複雑であり、専門家に相談することが非常に有益です。以下の役割を果たします。

最新情報の提供：

住宅ローン控除に関する最新の法律や制度変更について、適切な情報を提供します。

個別のケースに応じたアドバイス：

自分の状況に応じた具体的なアドバイスを受けることができ、税金対策や資金計画に役立ちます。

確定申告のサポート：

確定申告時の手続きや書類作成をサポートしてもらうことで、安心して申告が行えます。

住宅ローン控除に関するよくある質問

給与所得者と自営業者の違い：

住宅ローン控除を受ける際、給与所得者と自営業者では手続きに違いがあります。主に以下の点が異なります。

給与所得者

初年度に確定申告を行い、その後は年末調整で控除を受けることができます。年末調整には毎年の残高証明書など必要書類の提出が必要ですが、手続きが簡便です。基本的には年末調整後に自動的に控除が反映され、追加の手続きは少なくなります。

自営業者

毎年確定申告が必要です。自営業者は収入の変動が大きいため、控除額を計算する際には注意が必要です。また、その年の合計所得金額が2,000万円を超える場合は、その年分については控除を受けることができません。

返済期間中の転居と控除の影響：

住宅ローン控除を受けている最中に転居した場合、控除について次のような影響があります。

新しい住宅での控除

転居先で新たに住宅を購入した場合、旧住宅の控除は終了しますが、新住宅で新たに控除を受けられる可能性があります。ただし、両方の住宅で同時に控除を受けることはできません。

住宅ローン控除は住宅購入者に大きな経済的メリットをもたらします。正しく理解し活用することで、税負担を軽減し、資金計画を円滑に進めることができます。特に長期的な視野でライフプランを考える際には、住宅ローン控除の存在をしっかりと考慮することが重要です。

著者：BAMC 新井　／　記事作成日：2024.11.25